工程,项目,工程管理,项目管理,国际工程,项目经理,房地产,融资,可行性研究,总承包,信息化,代建制,招投标,设计管理,进度,成本,风险,质量,概预算,造价,合同管理,施工组织,监理,工程咨询,保险,劳务,FIDIC,索赔,BOT,PPP,PMC 中国工程管理网,关注工程的策划,建设与运营。 工程,项目,工程管理,项目管理,国际工程,项目经理,房地产,融资,可行性研究,总承包,信息化,代建制,招投标,设计管理,进度,成本,风险,质量,概预算,造价,合同管理,施工组织,监理,工程咨询,保险,劳务,FIDIC,索赔,BOT,PPP,PMC 中国工程管理网,关注工程的策划,建设与运营。
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如何控制物业管理人工成本的投入 | |
作者:佚名 文章来源:中国论文下载中心 点击数 更新时间:2013/6/23 19:08:48 文章录入:web13741 责任编辑:web13741 | |
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2、治安防范是“开放式”还是“封闭式”; 3、物业的管理收费标准; 4、物业的服务等级和服务标准。 例如,公司内部对比分析: 案例1某公司A管理处与B管理处比较: (1)资源 A管理处:小区客观资源:小高层物业6栋、240户、建筑面积34802㎡,绿化面积4500㎡、收费面积24703.76㎡,收费标准:住宅2.8元/㎡.设备:地下停车场车位89个、游泳池、会所各一个;月管理费收入69170.53元;目前岗位人数34人。 B管理处:小区客观情况:小高层物业4栋、244户、建筑面积33038㎡、绿化面积3040㎡、商业面积1200㎡、收费面积26900㎡.收费标准3.0元/㎡、商业3.0元/㎡.设备:电梯8台、水泵房、消防系统、地下停车位86个。清洁外包。月管理费收入80700.40元,目前岗位人数29人。 (2)对比 A管理处与B管理处都有电梯、配电房、水泵房等设备和地下停车场、公共走廊、电梯厅、架空层等公共设施。 不同的是A管理处有游泳池、会所,B管理处没有。B管理处有商铺,A管理处没有。 (3)分析 a. A管理处与B管理处在整体资源基本相同的情况下,人力成本投入却出现了很大的差距。一个用了34人,一个用了29人。 b. B管理处的月管理费收入高出A管理处17%,人工成本却低出了17.24%. c. A管理处人均创收2034.43元/人;B管理处人均创收2782.77元/人。 案例2 行业内W公司C管理处与X公司D管理处比较 (1)资源: a. X公司D管理处 小区客观情况:建筑面积29.0万㎡、绿化面积11.96万㎡、商业面积1万多㎡; 物业:高层14栋,其中27层10栋、25层4栋。 设备:电梯29部,有配电房、水泵、消防系统、监控系统、对讲系统。 设施:游泳池、学校、幼儿园、地下停车场。车位1180个,停车使用率80%左右。 b. W公司C管理处 小区客观情况:高层8栋、小高层8栋、1548户、建筑面积26万㎡、绿化面积4.9万㎡、收费面积25.49万㎡; 收费标准:一期别墅2.8元/㎡、小高层1.8元/㎡;二期高层住宅3.2元/㎡,别墅3.8元/㎡. 设施设备:电梯42部、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统。会所、游泳池各一个,地下停车位1400个。清洁外包。目前管理处岗位人数230人。 (2)支出: a. X公司D管理处所有设施设备养护维修到位,该项花的钱花到位。该项包给专业公司维护的,交由专业公司维护。 b. X公司D管理处共有人员218人。除负责X公司D管理处的物业管理外,还负责附近“G”小区(2万多㎡)的物业管理;F中学、小学、幼儿园的保安服务;附近H宿舍的设施设备小修、抢修和应急维修等工作。 (3)收入 X公司D管理处收入:收费面积20多万㎡,管理费2.6元/㎡,商业6.0元/㎡;月收入(不含停车费、商业面积管理费收入)约80万元。 (4)对比差距 X公司D管理处的管理建筑面积比W公司C管理处高出23%,6.2万㎡;人力成本控制却比W公司C管理处低出5%,少用12人。一个是218人,一个是230人。 X公司D管理处的人均面积是1577.98㎡.W公司C管理处的人均管理面积是1130.43㎡,相差1.39倍。 不含商业管理费收入,X公司D管理处的人均创收3640.86元/人 ;W公司C管理处人均创收为3381.88元/人。X公司D管理处高出W公司C管理处1.07倍。 W公司C管理处每平方米管理费的收费标准高出X公司D管理处1.17倍,相差0.45元/㎡的情况下,人均创收却低出7%.这就是同行间的差距。第四,有了人力资源配置,我们还要根据小区的服务等级确定小区人员的收入。不同服务等级的小区对应不同的服务标准,不同的服务标准,员工的劳动付出也不同。为了体现同工同酬,多劳多得,不同服务等级的小区员工的收入也不同。 例如, 1、操作层员工 |
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